תמריץ אחד היה הסדרת הליך בירוקרטי מהיר ליישום החיזוק והשיפוץ, שכן היתרי בנייה מצריכים על פי רוב סאגה בירוקרטית וכלכלית ארוכה למדי. תמריץ נוסף היה מתן זכויות לבנייה, שיקזזו את עלויות השיפוץ והחיזוק, ואף יניבו רווח, תוך מתן הקלות ופטורים ממס. התמריץ הזה הוביל לכך שקבלנים החלו להתמחות בתמ"א 38 – ובעלי בניינים רבים הפכו מחוזרים על ידי קבלנים שביקשו לערוך על חשבונם את השיפוץ והחיזוק, ולקבל בתמורה את זכויות הבנייה בנדלן. זה עבד, אבל רק במידה. כלומר, חלה עלייה במספר הבניינים שחוזקו, אך הייתה זו עלייה מתונה ביחס ליעדים שהציבה הממשלה.
ב-2007 וב-2010, כחלק מהניסיון לשפר את התכנית ואת התמריצים, עברו שני תיקונים נוספים לחוק. שינויים אלה קבעו, בין היתר, כי אפשר יהיה לממש את תוספות הבנייה גם כהרחבה לדירות קיימות ולשימושים נוספים שאינם למטרות מגורים (כמו הרחבת חללים כלליים או ציבוריים בבניין). כמו כן נקבע כי אפשר להרוס את המבנה הישן ולבנות תחתיו מבנה חדש, אשר עומד בתקן. השינויים אמנם הקלו על התהליך וגרמו שוב לעלייה מסוימת במספר הבניינים שחוזקו, אך עדיין התכנית הייתה רחוקה מלהתקרב ליעדים שלהם קיוו בממשלה.
לפיכך, ביולי 2011 נכנס לתוקף תיקון 3 לתמ"א 38, במטרה להגביר את תמריצי מימוש התכנית. מטרתו העיקרית של תיקון זה היא להקל על תושבי הפריפריה במימון עבודות החיזוק. לשם כך הוגדלו זכויות הבנייה – במקום קומה נוספת, הותרה עתה בנייה של שתיים וחצי קומות במסגרת התכנית. חלק זה של התיקון מיועד ליישובים במעמד סוציו אקונומי נמוך יחסית, כמו רבים מיישובי הפריפריה. נוסף לכך, ניתן פטור ממס שבח על חצי הקומה הנוספת. השילוב של שתי הוראות אלה אמור להפוך את תמ"א 38 לכדאית ומשתלמת במיוחד לדיירים, לבעלי דירות וליזמים החפצים לממשה, כי ההשקעה קטנה יותר והרווח הפוטנציאלי מתוספות הבנייה גדול יותר. בכך קיוו המחוקקים לעודד גם אוכלוסיות פחות אמידות לממש את התכנית ולבצע את השיפוצים.
כשלעצמו, התיקון אכן מעניק אפשרות לביצוע משתלם יותר של תכנית המתאר ביישובים מסוימים. הוא הופך בניינים מסוימים לאטרקטיביים עבור יזמים, שייהנו מרווח גדול יותר, וגם משפר את הנכס עבור הדיירים. עם זאת, מכיוון שהוא מאפשר בנייה נרחבת יותר, ובנייה כזו מצריכה פיקוח הנדסי נרחב יותר וכן יותר אישורים ובאופן כללי – יותר בירוקרטיה, התוצאה היא שלעתים הניסיון לממש את התכנית עם התיקון האמור כרוך בקשיים או בעיכובים הנובעים מבירוקרטיה ומהשגת אישורים. מעבר לכך, על הדיירים להיות ערניים מול היזם. מכיוון שהתיקון מתיר למעשה בנייה של יותר יחידות דיור, יזמים יעדיפו למקסם את הרווח האפשרי, ולבנות לפחות עוד 3 או 4 יחידות דיור, נוסף לאלה שיכלו לבנות לפני התיקון. זה מגדיל משמעותית את הבניין, ועלול לפגוע במרקם החיים בו. לכן כדאי לדיירים לשקול בכובד ראש את הצעות היזמים, ולא לאפשר הוספה רבה מדי של יחידות דיור. אפשר לקבל כמה הצעות, מיזמים שונים, וגם להחליט על רף מקסימום (למשל הוספה של לא יותר מ-5 יחידות דיור לבניין). עבור רוב היזמים זה ישתלם בכל מקרה.
הכוונות מאחורי התיקון טובות, ויש לקוות שהוא אכן יעודד ביצוע נרחב יותר של תכנית המתאר, אך כשניגשים לממש אותו, חשוב להתנהל בצורה מושכלת, ולזכור את היתרונות והחסרונות החבויים בשיפוץ מקיף יותר.
